1세대 1주택 비과세, 집 팔기 전 꼭 확인할 5가지

1세대 1주택 비과세는 가장 큰 절세 제도이지만, 보유·거주 기간이나 세대 판단을 하루만 잘못 계산해도 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 집을 팔기 전에 아래 다섯 가지를 먼저 확인해 보세요.

1. 보유 기간 2년, 지역에 따라 거주 2년

양도일 현재 국내에 1주택만 보유한 1세대가 그 주택을 2년 이상 보유하면 비과세 대상이 됩니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 취득 당시 기준으로 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다.

보유 기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하며, 취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금 청산일(잔금 전에 등기를 했다면 등기접수일)을 기준으로 합니다. 계약일 기준으로 착각해 기간을 채우지 못하는 경우가 많습니다.

세대는 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 기준으로 판단합니다. 부모님이나 성인 자녀가 같은 세대로 보아지면 그 가족이 가진 주택까지 주택 수에 포함되어 비과세가 깨질 수 있습니다.

반대로 주소만 옮겨 두고 실제로 함께 사는 경우는 세대 분리로 인정되지 않을 수 있어, 세대 구성부터 정확히 따져 보는 것이 출발점입니다.

비과세 요건을 갖춰도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해 세금이 계산됩니다. 이때 보유 기간과 거주 기간을 함께 반영하는 장기보유특별공제가 적용되어 세부담이 크게 줄어들 수 있습니다.

이사 등으로 잠시 2주택이 된 경우, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득하고, 새 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 종전 주택에 대해 비과세를 받을 수 있습니다.

상속받은 주택, 부모님 봉양을 위한 합가, 혼인으로 인한 2주택 등은 별도의 특례가 있으니 해당 여부를 함께 확인해야 합니다.

2021년 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 아파트 분양권을 하나 가지고 있다는 사실만으로 비과세 판단이 달라질 수 있습니다.

이 글은 일반적인 세법 기준을 정리한 것으로, 세법 개정이나 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 매도 계약 전에 시뮬레이션 상담을 받아 보시길 권합니다.